Neu- oder Wiederwahl eines Verwalters
So kann in diesen Tagen ein Tagesordnungspunkt (TOP) in der Einladung zur Eigentümerversammlung lauten. Damit haben alle Eigentümer Gelegenheit für sich zu prüfen, ob sie mit der Verwaltung im Alltag gut zu recht kommen und ob der Verwalter seine Aufgaben gemäß dem abgeschlossenen Vertrag erfüllt. Die Ergebnisse sind dann in der Versammlung auszutauschen.
Nur wer bei diesem TOP genau hinschaut, wird erkennen, ob es sich um eine Neu- oder um eine Wiederwahl handelt. Und hier gibt es gravierende Unterschiede.
Viele Eigentümer freuen sich schon darauf, dass sie bald eine neue Verwaltung haben werden. Doch weit gefehlt, wenn in dem entscheidenden TOP das Wort „Wiederwahl" vorkommt. Die Eigentümer entscheiden dann nur, ob der bisherige Verwalter die obigen Kriterien in der Vergangenheit erfüllt hat. Sie entscheiden dann, ob die bisherige Bestellung verlängert wird. Der bisherige Verwalter kann dann wieder der neue sein oder auch nicht. Ein anderer Verwalter steht nicht zur Wahl.
Sofern der Verwalter in seinem Amt nicht bestätigt wird, muss sich die Gemeinschaft auf die Suche nach einer anderen Verwaltung machen.
Sobald dies der Fall ist, muss eine weitere Eigentümerversammlung mit dem TOP „Neuwahl des Verwalters" durchgeführt werden. Formal kann sich Ihr bisheriger Verwalter erneut als Kandidat bewerben. Jeder Eigentümer kann neue Verwalter vorschlagen. Wie die Auswahl im Vorfeld erfolgt, dafür gibt es zahlreiche Ansätze. Gravierend sind die Wünsche und Vorstellungen der Eigentümer. Diese stellen in der Regel die künftigen Aufgaben des neuen Verwalters (Zusatzleistungen) dar. Das Mindestmass der Leistungen, die jeder Verwalter zu erbringen hat, ist bereits in den §§ 27f WEG vorgegeben.
Die Wahrnehmung von Zusatzleistungen, also den Wünschen und Vorstellungen der Eigentümer, macht den Unterschied aus.
Letztlich entscheidet jede Eigentümergemeinschaft nach den Kriterien, die sie selbst – hoffentlich im Vorfeld – festgelegt und einheitlich angewandt haben. Zum TOP „Neuwahl eines Verwalters" muss allen Eigentümern Gelegenheit gegeben werden, sich mit den Angeboten aller Verwalter zu beschäftigen und sich entsprechend auf die Eigentümerversammlung vorzubereiten. So hat es das Landgericht Köln im Urteil vom 31.03.2013 (Aktenzeichen: 29 S 135/12) beschrieben. Das bedeutet, dass jeder Eigentümer alle Angebote vor - und nicht erst zur - Abstimmung kennen muss. Dazu zählen der Verwaltervertrag nebst Leistungsverzeichnis und Preisvorstellungen auch die dazugehörende Vollmacht. All diese Unterlagen sollten mindestens mit der Einladung zur Eigentümerversammlung - besser noch früher - versandt werden.
Vielfach übernehmen die Verwaltungsbeiräte Aufgaben, wie neuen Verwalter zu kontaktieren, Gespräch mit diesen zu führen, Verträge vorbereitend auszuhandeln, die Eigentümer zu informieren etc. Diese Aufgaben passen nicht zu denen, die in § 29 WEG beschrieben sind. Damit entfällt der Versicherungsschutz aus einer eventuellen Vermögensschadenhaftpflicht für Beiräte.
02.06.2013 – Dieter Walinski
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