Wenn ein Verwaltervertrag unwirksam ist

Das Urteil vom 27.09.2017 des Landgerichtes Frankfurt/Main (Az.: 2-13 S49/16) hat für Unruhe in der Verwalterlandschaft gesorgt. Inhaltlich geht es um die AGB-Klauseln in Verwaltervertrag.

Es sind die Verwalter, die den Eigentümern den Verwaltervertrag vorlegen. Eine Mitwirkung oder Änderungen durch die Eigentümer sind fast immer nicht möglich. Friss oder stirb, so lautet das Verwalter-Motto.

Die Eigentümer sind als Gemeinschaft als Verbraucher anzusehen, insbesondere dann, wenn mehr als 50% der Eigentümer selbst Verbraucher sind. Daher finden AGB-Klauseln im Geschäftsleben mit Verbrauchern in der Regel Anwendung. So auch in einem Verwaltervertrag für eine WEG.

Das Amtsgericht Bensheim hat in seiner Entscheidung vom 03.03.2016 (Az.: 6 C 810/15 festgestellt, dass auch ein Verwaltervertrag nach den allgemeinen Grundsätzen der Vertragskontrolle der §§ 305 ff. BGB unterliegt. Diese Entscheidung wurde vom Landgericht Frankfurt/Main bestätigt, da der Verwaltervertrag schwerwiegende Benachteiligungen für die Wohnungseigentümer beinhaltet.

Insbesondere wurden folgende Klauseln thematisiert:

a) Der Verwalter ist von den Beschränkungen nach § 181 BGB befreit.
b) Dem Verwalter wird erlaubt, bis zu einem geschätzten Aufwand von EUR 2.000,00 Sonderfachleute zu beauftragen.
c) Der Verwalter ist gestattet, „… Hausreinigungskräfte einzustellen, mit ihnen namens der Gemeinschaft Dienstverträge abzuschließen, diese inhaltlich zu ändern und auch zu kündigen.“
d) Der Verwalter ist berechtigt, „in Teilbereichen … Untervollmachten an Sonderfachkräfte (zu) erteilen.“
e) Die Formulierung „eine dem beabsichtigten Zweck in rechtlich zulässiger Weise am nächsten kommende Bestimmung zu ersetzen“, die sich meist als sogenannte „salvatorische Klausel“ oder Schlussbestimmung überschrieben ist.
f) Der Verwalter erhält für jede Mahnung eine Mahngebühr von EUR 20,00 netto.
g) Der Verwalter erhält ein Sonderhonorar für die Erhebung einer Sonderumlage (hier: 1% netto, maximal EUR 1.785 brutto).
h) Der Verwalter erhält für die Durchführung einer zusätzlichen Eigentümerversammlung einen Betrag, der bei dem 1,5fachen Betrag der Monatsvergütung liegt.

Das Landgericht Frankfurt/Main hat keine Revision zugelassen. Mittels einer Nichtzulassungsbeschwerde der Beklagten ist wohl nun ein Revisionsverfahren beim Bundesgerichtshof anhängig (Az.: V ZR 278/18).

Fazit:
1) Welche dieser Klauseln finden sich in dem Verwaltervertrag Ihrer Eigentümergemeinschaft?
2) Die meisten aller Verwalterverträge sind damit unwirksam.

24.01.2018 – Dieter Walinski

09.08.2018: Nachtrag: Es konnte noch keine Entscheidung des Bundesgerichtshofes festgestellt werden. Ohne Obligo/DW