Verwalterwechsel
Mit diesem Suchbegriff hoffen viele im Internet eine Antwort auf ihr Problem zu finden. Die Beweggründe dieser Menschen sind sicherlich vielfältig. Unklar ist aber, welche konkrete Frage sich hinter der Suche verbirgt
bzw. welche Ausgangssituation hinter diesem Handeln steckt. Folgende Ansätze sind denkbar:
1) Jemand ist mit seiner WEG-Verwaltung unzufrieden.
2) Der bestehende Verwaltervertrag läuft bald aus.
3) Der jetzige Verwalter will nicht mehr weitermachen. Die Gründe können vielseitig sein (z.B. Alter, Gesundheit).
Grundsätzlich benötigen Sie für einen Verwalterwechsel einen Mehrheitsbeschluss in der Eigentümerversammlung. Die Abstimmenden sind die anderen Miteigentümer. Diese gilt es zu überzeugen.
Daher ist die Antwort auf obige Ausgangsfrage wichtig. Sie bestimmt die weitere Vorgehensweise.
Am einfachsten dürfte es im Fall 3) sein. Denn die Entscheidung, man könnte auch von „Handlungsdruck" sprechen, kommt vom Verwalter selbst. Die Eigentümer müssen handeln.
In den Fällen 2) und 3) wird es schon schwieriger. Die Eigentümer können, müssen aber nicht den Verwalter wechseln. In Gesprächen treffen hier folglich verschiedene Argumente aufeinander. Anhand dieser lässt sich die Bereitschaft der anderen Eigentümer erkennen, ob diese überhaupt den Verwalter wechseln wollen. Dies ist das wichtige Kriterium im Prozess eines Verwalterwechsels.
Gleichzeitig ergibt sich die Frage, an welchem Maßstab wird die Tätigkeit der Verwaltung bzw. der Erfolg für die Eigentümergemeinschaft gemessen: an der Auswahl des servierten Kuchens, an seinem schnellen Vorort seins, an den Hausgeldrückzahlung jedes Jahr, etc. In unseren Beratungsgesprächen erhielten wir schon etliche derartige Antworten.
Ein guter Verwalter erkennt man daran, dass er
a) die Aufgaben gemäß Verwaltervertrag erfüllt sowie
b) die entsprechenden Beschlüsse der Eigentümerversammlung zielstrebig nach Inhalt und Zeitumfang umsetzt.
Leider werden diese Kriterien in ihrer Wichtigkeit oftmals zu gering eingestuft.
Viele Eigentümer kennen die Aufgaben der Verwaltung nicht bzw. wollen sie auch nicht kennen. Oftmals wollen sie – auch aus verständlichen Gründen – einfach nur ihre Ruhe.
Zahlreiche Eigentümer verstehen sich noch immer als Mieter und nicht als Kapitalanleger. Diese Selbstnutzer wohnen als Mieter in ihrem eigenen Investment, ohne eine Mieterhöhung zu bekommen. Und die Rolle eines Mieters ist ihnen einfach vertrauter.
Folglich ist ein gutes Beziehungsmanagement gefragt. Alle Eigentümer, auch die weniger beliebten, sollten in diesen Prozess eingebunden werden. Es bedarf vieler Gespräche mit den einzelnen Eigentümern, um deren Beweggründe zu erkunden. Keiner will als erster sagen: „Ja, ich will einen neuen Verwalter." Wie steht man in einer guten Hausgemeinschaft (Mieteraspekt) dar, wenn die „heilige Eintracht" in der Gemeinschaft in Frage gestellt wird? „Wir haben doch eine tolle Harmonie in unserer Gemeinschaft und mit dem Verwalter. Und die wollen SIE zerstören?", dies war noch eine nette Ausführung eines Miteigentümers.
Als Eigentümergemeinschaft sollten - nein müssen Sie unserer Auffassung nach - vor der Suche nach einem neuen Verwalter vergleichbaren Kriterien zusammenstellen, was die Eigentümer überhaupt wollen. Auf der Eigentümerversammlung ist dafür kaum Zeit und Raum.
Die Angebote der von Ihnen kontaktierten Verwalter sind anhand Ihrer Kriterien zu prüfen und zu bewerten. Sind die Wünsche der Eigentümer in den vorliegenden Angeboten ausreichend berücksichtigt?
Grundsätzlich bieten Verwaltungen unterschiedliche Leistungen an. Meist sind diese nach den Grund- und den Zusatzleistungen differenziert. Bei den Grundleistungen handelt es sich in der Regel nur um die Aufgaben gemäß dem Wohnungseigentumsgesetz. Ja, es gibt sie tatsächlich, die gesetzlich vorgeschriebene Aufgaben des Verwalters. Sofern Ihnen als Eigentümergemeinschaft dieser Leistungsumfang reicht, so ist dies in Ordnung. Erwarten Sie dann aber bitte auch keine weitergehenden kostenlosen (Mehr-) Leistungen.
Erfahrungsgemäß braucht der Prozess von der Erstellung der Auswahlkriterien bzw. eines Anforderungsprofils des neuen Verwalters bis zur Beschlussfassung ungefähr ein Jahr.
24.05.2015 – Dieter Walinski
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